Las herencias son uno de los principales nichos de captación para una agencia inmobiliaria, y claro, esto hace que con los años de ejercicio en la profesión, ya se nos hayan dado prácticamente todas las casuísticas en torno a este hecho. De ahí el motivo de escribir este artículo, para dar nuestra visión y algunos consejos acerca de la forma de abordar una herencia, y para que sirva a modo de guía para todo aquel que lo necesite.
Y si además lo unimos a que es un acto jurídico importante -y por tanto requiere de asesoramiento legal-; y que al tratarse de varios copropietarios en la mayoría de los casos, las diferentes circunstancias personales y familiares de cada uno, afectarán al desarrollo de la operación (distintos lugares de residencia, diversidad de opiniones y criterios, diferentes circunstacias económicas, etc); por no hablar de si la relación entre ellos es mejor o peor -ya que «en todas las casas se cuecen habas»-. Por eso muchas veces nos vemos obligados a actuar más que como agentes inmobiliarios, como mediadores familiares.
Bien, pues en este artículo vamos a ver de forma resumida, qué cosas conviene tener en cuenta a la hora de poner una casa venta, si la pensamos legar en herencia o si directamente ya la hemos heredado.
PLANIFICACIÓN
Uno de los principales errores consiste precisamente en no planificar, ya sea por la falta de testamento -que es algo que no cuesta más de 100 €-, o bien porque a pesar de que se haya hecho, no se haya ido actualizando conforme las circusntancias de la familia hayan evolucionado. Si es así, la ley ya establece cuál es la parte legítima que le corresponde a cada parte.
Además, existe la posibilidad de legar en vida o incluso vender y repartir la herencia -lo cual es siempre las opción más recomendable-, ya que se está exento en un 99% de pagar el impuesto, siempre que sea entre padres e hijos y el dinero se destine a la compra de primera vivienda.
Otra opción aún más conservadora es, que los padres compren cualquier propiedad, y la pongan directamente a nombre de los hijos, con objeto de evitarles ese futuro gravámen, una vez fallecidos.
OBLIGACIONES FISCALES
En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las Comunidades Autónomas y se liquida a través del modelo 650 -el cual se puede descargar a través del siguiente enlace-. Dicha liquidación se realiza bajo el formato de autoliquidación para la adquisición “mortis causa”, y el tipo impositivo dependerá de la Comunidad Autónoma donde residiera la persona fallecida.
En algunas comunidades se está exento casi al 100%, mientras en otras como Andalucía, desde el 1 de enero de este mismos año -fecha en la cual fué reformada la Ley-, se está exento del pago, siempre que no supere el millón de euros, y que el grado de parentesco sea 1 ó 2 (conyuges, padres o hijos). Para el resto (hermanos, primos, sobrinos, etc), siguen teniendo que pagar para recibir la herencia.
Por otra parte, tenemos el impuesto de la Plusvalía Municipal, tributando la diferencia entre el precio que se pagó por el inmueble en su adquisición y su valor al heredarlo. No obstante, este impuesto se encuentra actualmente en vías de reforma, y se puede evitar cuando el propitario ha obtenido claramente una minusvalía con la venta. Lo que los abogados especializados están recomendando, es pagar el impuesto y luego presentar un recurso solicitando su devolución, teniendo que liquidarlo antes de los 30 días hábiles desde que se firma la compraventa.
Para obtener una información más detallada al respecto, se puede consultar el siguiente artículo que publicamos anteriormente en el cual se explica esto en más detalle.
PLAZOS LEGALES
El Código Civil dice que tanto la aceptación como la renuncia son actos voluntarios y libres, por lo que se podrá realizar en cualquier momento. Eso sí, si no lo hacen pasados los treinta días desde el fallecimiento, se entiende que lo aceptan directamente. Por eso se recomienda aceptar la herencia a beneficio de inventario ante notario, ajustánse a dichos plazos previstos en el Código Civil, reservándose el derecho a deliberar y renunciar posteriormente una vez finalizado el inventario.
Eso sí, una vez adjudicada la herencia, el plazo para la liquidación del impuesto de sucesiones, en los términos explicados en el párrafo anterior, será dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento del causante.
EL TRÁMITE DE ACEPTACIÓN
Lo primero de todo, será solicitar el certificado de defunción en el Registro Civil. A continuación, y dependiendo de si el fallecido otorgó testamento o no, habrá que iniciar un acta para la declaración de herederos, para lo cual habrá que solicitar un certificado en el Registro General del Actos de Última Voluntad, lo cual se puede hacer directamente desde la notaría, o a través de caulquier sede del propio Ministerio de Justicia.
Lo recomendable en este sentido, es que en el caso de que el fallecido otorgara testamento, acudir a la notaría donde lo realizó y hablar con el notario, y que nos informe de todo y conozcamos de que punto partimos.
Una vez realizados los trámites de aceptación, nos queda recibir los bienes y registarlos a nuestro nombre, lo cual debe hacerce en el Registro de la Propiedad.
Pues bíen, una vez detallado el proceso burocrático de una herencia, vemos como para una persona que no se dedica a la gestión y no tiene conocimientos en esta materia, puede convertirse en una auténtica odisea; y dependiendo de cómo sea la relación entre todos los herederos, incluso sirva para que se creen controversias tanto en el reparto de los bienes, como en el de las tareas a realizar, y la responsabilidad que asume cada uno en el proceso. Por eso, siempre recomiendo ponerse en manos de alguien conocimiento en la materia, que garantice que este trámite se lleva a cabo de la forma más ágil y segura.
