Hace unos días se publicaba en el BOE un nuevo Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en materia de vivienda y alquiler, que viene a complementar al “intento fallido” del Real Decreto-ley 20/2018 de 14 de diciembre, que finalmente no fué convalidado en el Congreso, y por tanto todo lo anunciado en el mismo había quedado en una especie de “limbo normativo”. Ambos han establecido algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal. Principalmente en lo que se refiere a la duración de los contratos, garantía o fianzas, etc. Y también en lo referente a los apartamentos turísticos y su regulación dentro de las Comunidades de Propietarios. Por tanto, seas arredantario, arrendador o simplemente lleves gestión de alquiler turístico, este artículo te interesa.
A continuación vamos a realizar un resumen de los principales artículos de las citadas leyes que han sido modificados, y que desde el día 6 de mazo de 2019 pasan a estar en vigor:
1.- Régimen transitorio.
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continuarán rigiéndose por el régimen legal que les era de aplicación, sin perjuicio de lo que las partes pudieran acordar a futuro.
2.- Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda preaviso de no renovación.
Aumenta de 3 a 5 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino podrá permanecer en la vivienda arrendada, salvo que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso el plazo será de 7 años.
Igualmente, el periodo de prórroga tácita, que ahora es de 1 año desde que finaliza el plazo de prórroga obligatoria, también aumenta a 3 años.
Además, se aumenta a 2 meses el plazo de preaviso previsto para la no renovación del contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.
Por otra parte, se establecen los motivos de necesidad que activan la facultad de recuperación de la vivienda por el propietario para destinarla como su vivienda habitual, la de sus hijos, padres o cónyuges, deberán quedar previamente recogidos expresamente en el contrato.
3.- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato.
Estos gastos serán a cargo del arrendador cuando sea una persona jurídica (una sociedad, una empresa), salvo los gastos por los servicios contratados a iniciativa directa del arrendatario.
4.- Limitación en las garantías adicionales a la fianza.
Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración (más de 5-7 años según la condición del arrendador)
5.- Actualización de renta.
Estará sujeta al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
6.- Apartamentos turísticos.
Se realiza una precisión técnica en la norma para excluir del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a las viviendas de uso turístico, estándose a lo que establezca la normativa sectorial turística de aplicación.
Asimismo, relacionado también con los apartamentos turísticos, se reforma la Ley de Propiedad Horizontal para abrir la posibilidad de que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación de las comunidades de vecinos, puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad en dicha comunidad.
7.- Apoyo a los grupos más vulnerables.
Habrá posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del inquilino en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.
Además, se acuerdan otras medidas de apoyo a los grupos más vulnerables, como la mayor coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en supuestos de vulnerabilidad y la obligación de señalar día y hora para el desahucio.
8.- Inscripción registral.
Los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad tendrán eficacia ante “terceros”, por lo que el comprador de una vivienda con arrendamiento vigente no tendrá más remedio que respetar el contrato hasta su finalización.
CAMBIOS EN MATERIA FISCAL
1.- La exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción del contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
2.- Modificación en la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para eliminar la obligación de pago del impuesto al arrendatario en el alquiler social. Además, los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para viviendas que se mantengan sujetas a alquilar a precio limitado.
OTRAS REFORMAS
También han sido incluídas otras medidas en este Real Decreto-ley, entre las cuales yo destacaría las siguientes:
-Estimular la realización de obras de eliminación de barreras físicas en los edificios, mejora de accesibilidad.
-Modificación de los procedimientos judiciales de desahucio para que, en coordinación con los servicios sociales, se pueda conseguir una alternativa habitacional a los afectados.
Como conclusión, vemos que este conjunto de medidas impulsadas por el Gobierno, teóricamente persiguen facilitar el acceso al alquiler a determinados colectivos -como los jóvenes-, y así equilibrar la posición entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, parecen de dudosa efectividad en lo que se refiere a conseguir mayores garantías para los propietarios de viviendas, que ante los diferentes riesgos que les ocasiona un alquiler, en la mayoría de los casos prefieren no alquilar o directamente vender la vivenda. Tampoco parece que vayan a lograr frenar la “burbuja” existente en los precios del alquiler en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona.
