Sin duda esta es una duda muy frecuente, y que nos llega casi a diario, cuando hablamos con propietarios de viviendas. Y la respuesta es: si, por supuesto que se puede. Ahora, es importante contemplar este hecho en el contrato de arrendamiento -además de algunas otras cosas que veremos a continuación-, con objeto de que no tengamos problemas a la hora de dar por concluído dicho contrato.
De hecho, el alquiler no está exento de riesgos (impagos, averías y destrozos, inseguridad jurídica, ocupaciones, etc); y todo esto hace que muchos propietarios sean reacios a alquilar la vivienda si no la usan, y por eso se decantan directamente por la venta. Y en ese sentido, el objetivo de este artículo no es otro, sino dar algunos consejos a tener en cuenta cuando nos encontremos ante esta tesitura.
En primer lugar debemos analizar la ley de aplicación en estos supuestos -que es la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)-, y que se encarga de regular los derechos y obligaciones tanto de los inquilinos ocupantes de la vivienda, como el de los arrendadores propietarios de las mismas. Y a continuación, vamos a ver los 2 principales puntos que nos afectan si pretendemos vender, desde su última reforma en junio de 2013.
1.-PLAZO PARA DESOCUPAR LA VIVIENDA UNA VEZ CERRADA LA VENTA
La LAU se remite al Código Civil -y más concretamente a su artículo 1751- en el que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario”. Eso si, la LAU concede 2 derechos a los inquilinos:
1.1- Pueden exigir que se les deje permanecer durante 3 meses más en la vivienda, desde la fecha en la que se le haya notificado este hecho, siguiendo con las mismas obligaciones y derechos durante ese periodo.
1.2.- Pedir una indemnización o algún otro tipo de contraprestación al vendedor, por los daños y perjuicios causados.
Por tanto, el adquiriente se va a subrogar con la compra de la vivienda en los derecho y obligaciones que ya tenía el arrendador o anterior propietario. Eso si, la LAU en su última reforma ya mencionada del año 2013, regula el hecho de que dicho contrato se encuentre registrado en el Registro de la Propiedad.
Así las cosas, lo recomendable es detallar esta intención de vender en el contrato, y a ser posible -siempre y cuando tengamos un plan de comercialización que nos otorgue garantías para ello-, poner una fecha finalización determinada, prorrogable, pero basada en ese periodo de los 3 meses.
2.-DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
Otro de los derechos que otorga la LAU en su artículo 25 es el derecho de adquisición preferente. El cual se subdivide en otros 2, que son el derecho de tanteo -mediante el cual antes de vender se le debe de ofrecer al inquilino en primer lugar-; y el derecho de retracto -que da la posibilidad al inquilino de sustituir al adquiriente una vez realizada la transmisión si se dan una serie de requisitos-.
En este punto, nuestra recomendación es pactar la renuncia expresa a este derecho en el contrato, aunque esto otorga el derecho al arrendatario a ser informado de la intención de vender con al menos 30 días de antelacion a la fecha de venta.
Pues bien, a modo de resumen, vemos que efectivamente hay 2 elementos que no podemos pasar por alto en nuestro contrato de arrendamiento, si nuestra intención es la de vender. Por una parte tenemos el plazo mínimo de 3 meses que hay que otorgar al inquilino para que desocupe la vivienda. Y por otra, esa renuncia al derecho de tanteo y retracto. También, resulta más que recomendable la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, para evitar cualquier disfunción en la interpretación del contrato.
Finalmente, y como decíamos al inicio de este artículo, son varios los factores a considerar, unos de índole más estratégica y otros que son de caracter legal, pero de la consideración de ambos, dependerá que cuando llegue el momento de la venta, la afrontemos con mayor o menor tranquilidad.
