Gastos e impuestos asociados a la venta de una vivienda

Si estás pensando en vender una casa -ya sea como particular o a través de una inmobiliaria-, debes saber que sobre el precio de la compraventa de la vivienda, tanto a la parte compradora como a la vendedora, le corresponden pagar determinados gastos e impuestos asociados a la misma. Siendo ésto en nuestra experiencia, la principal duda que surge a ambas partes cuando llega el momento de hacer el cierre de la operación. Además, esto es algo que con independencia de estar recogido en la ley, resulta conveniente detallar en el contrato de señal o arras para evitar disquisiciones al respecto.

En este artículo vamos a repasar cuáles son esos gastos e impuestos asociados a la venta de vivienda. Que principalmente van a ser la plusvalía municipal, los gastos de cancelación de la hipoteca -si la hubiera-, y la matriz de notaría. Por supuesto, esta operación de venta tendrá que ser declarada en el IRPF, por lo que si existiera una ganancia patrimonial (es decir, si hemos vendido por encima del precio que pagamos por ella en términos netos), tendremos que pagar también esa plusvalía a Hacienda.

Pues bien, veamos uno por uno esos gastos e impuestos de forma más detallada:

PLUSVALÍA MUNICIPAL

La Plusvalía Municipal, es un impuesto que grava a través de unos coeficientes, el incremento del valor del terreno en el momento de la transmisión de la vivienda. Ésta es calculada usando el valor catastral de la vivienda y el número de años en los que se ha estado en posesión de la vivienda. Dicho cálculo depende de cada Ayuntamiento y se rige por lo contemplado en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Hasta hace muy poco, si el valor catastral del suelo aumentaba, se gravaba sin importar que el propietario hubiera perdido dinero con la venta. Y esto ha sido de hecho, la aplicación e interpretación que se venía practicando con respecto a este tributo. Claro, durante el ciclo económico expansivo previo a las crisis económica, que afortunadamente parece que vamos dejando ya en el retrovisor; no había lugar a dudas, de que año tras año existían esas plusvalías “reales” en cada operación de compraventa que se materializaba, y por lo tanto, casi nadie se planteaba la idoneidad o no de este tributo. Es decir, se tomaban por referencia los valores catastrales dando por hecho que, de forma automática y por el simple paso del tiempo, el suelo se revalorizaba.

La realidad es que en los últimos años lo que ha pasado y sigue pasando, ha sido justo lo contrario. Por tanto, este hecho ha generado una controversia dentro del ámbito social y finalmente jurídico, y que fue puesta de manifiesto con la tan sonada Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017; el cual declaraba en el fallo de la misma, lo que cito literalmente: “Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor”.

Así las cosas, el pago se puede evitar cuando el propitario ha obtenido claramente una minusvalía con la venta. Lo que los abogados especializados están recomendando, es pagar el impuesto y luego presentar un recurso solicitando su devolución, teniendo que liquidarlo antes de los 30 días hábiles desde que se firma la compraventa.

Para obtener una información más detallada al respecto, se puede consultar el siguiente artículo que publicamos anteriormente en el cual se explica esto en más detalle.

GASTOS DE CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA

En muchos casos, cuando vendemos una vivienda, todavía queda algún saldo pendiente de amortizar de la hipoteca que se encuentra gravando el inmueble. Por tanto, en este punto pueden darse 2 opciones:

-Que el comprador acepte subrogarse en la hipoteca -en cuyo caso no habrá que pagar ningún gasto de cancelación-, aunque habrá que revisar lo contemplado en la escritura del préstamo al respecto.

-Que se deba transmitir libre de cargas -o porque no necesite el préstamo o simplemente le convenga otra opción de financiaicón, en cuyo caso habrá que cancelarla previamente a la firma de la compraventa.

Pues bien, en este último caso, el préstamo hipotecario normalmente llevará una comisión de cancelación anticipada que suele rondar entre el 0,5% y el 1% sobre el capital pendiente de amortizar. No obstante, y a falta de aprobación de la nueva ley hipotecaría, la ley limita esta comisión a un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años, y a un 0,25% a partir del quinto año.

GASTOS DE REGISTRO

Por otra parte, también será necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad de la cancelación de la hipoteca, y cuyo coste dependerá del capital que fué concedido en su día, pudiendo llegar hasta los 1.000 € dependiendo del caso. Aunque habitualmente, es la propia gestoría del banco de la parte compradora, la que se encarga de dicho trámite. Eso sí, suelen pedir una provisión de fondos que suele rondar entre los 800 € y los 1.200 € para dar cumplimiento de ello.

GASTOS DE NOTARÍA

Los gastos de notaría van a depender de lo acordado en el contrato de señal o arras. Lo habitual es que dichos gastos sean “Según Ley”, lo cual quiere decir que a la parte compradora le corresponden pagar Copias de Notaría; y a la parte vendedora le corresponderá pagar la Matriz de Notaría. Dicha matriz supone aproximadamente el 60% del gasto total de la notaría y dependerá del importe de la transmisión. A modo de orientación, en una operación de compraventa de unos 120.000 €, podría rondar los 600€ ó 700€. Éstos deberán ser desembolsados en el mismo día del acto de la firma.

IRPF

La venta de una vivienda, está sujeta a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, teniendo que declarar la ganancia patrimonial obtenida con la venta. El cálculo utilizado para ello es bastante simple, siendo la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor por el que se compró, aplicando además un coeficiente que varía dependiendo del año en que se adquirió el inmueble. Este dato deberá incluirse en la base imponible del ahorro.

En caso de que la vivienda sea vendida por menos importe del que pagamos en su día por ella, existirá lo que se denomina una pérdida patrimonial y por tanto no tributará. No obstante, venimos obligados a declararlo, habiendo incluso la posibilidad de compensar dicha pérdida con las ganancias obtenidas en ejercicios anteriores.

Existen además exenciones al impuesto siempre y cuando se den algunos de los 2 siguientes supuestos:

-Que con independencia de la edad, dicho importe se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual, obligándose a hacer dicha reinversión dentro de los 2 años siguientes a la fecha de la compraventa.

-Que siendo mayores de 65 años sea su vivienda habitual, o para los que sea una segunda vivienda, constituyan una renta vitalicia con dicha ganancia, dentro del plazo de 6 meses desde la transmisión.

Como conclusión, y en vista de la información aportada sobre los gastos e impuestos que debemos afrontar a la hora de vender una vivienda, vemos que son trámites perfectamente asumibles por cualquier persona con un mínimo de tiempo y conocimiento en la materia. No obstante, conscientes de que esto no siempre es así, hay muchas agencias inmobiliarias que le asesorarán o incluso le brindarán la oportunidad de hacerse cargo de dichas gestiones, lo cual es siempre la opción más recomendable. Sino, siempre podrá recurrir a una gestoría que le preste este servicio.

Para cualquier duda o aclaración con respecto a la información aportada en este artículo, quedo a disposición de cualquiera que lo necesite.